華僑城の騰移資産の勢いはまさに重文旅行、軽地産の符号化の新しい業態である。

文旅、不動産を主業とし、規模に大きな野心を持っていない不動産企業として、華僑城はここ二年間の「売売売」のリズムを続けています。

10月22日、北京財産取引所の情報によると、華僑城は上海華合不動産開発有限公司（以下、「上海華合」という）の50%の株式と上海華宴不動産開発有限公司（以下、「上海華筳」という）の50%の株を公開して譲渡し、総譲渡価格は47.12億元である。この2つの会社が対応するプロジェクトは「蘇河湾二期」で、華僑城は譲り受け側に同時に引き継ぐよう要求しています。

これは今年に入ってから、華僑城で公開して発売された13番目のプロジェクト会社です。このうち、10月だけで、3つのプロジェクトが上場されます。

不動産の「免許証」を持つ中央企業として、華僑城は資金と土地取得のコストにおいて明らかな優位性を持っています。不動産市場のコントロールが激化する中で、このような優位は更に羨望させられます。しかし、ここ数年来、華僑城は過度に規模の増加を求める気がないようです。逆に、2017年から不動産プロジェクトを頻繁に譲渡し、2018年だけで少なくとも18の子会社の株式と1つの資産パッケージを販売しています。

今回の譲渡に対し、華僑城は21世紀の経済報道に対し、華東公司が戦略転換を実施する必要があると回答した。同時に、「資産処分、持分譲渡、協力開発などを通じて、現金の還流を加速し、全体の資産回転効率を高めることが華僑城グループの新たな戦略の重要な構成部分であり、新たな発展モデルの下で企業の高品質発展を実現する重要なルートである」と述べた。

不動産業の規模を追求する「主旋律」に比べ、華僑城の考えはかなり「別種」に見える。しかし、会社の発展の過程と業務の特徴を整理するのは難しくないです。このような局面の形成は、自発的に転換した結果でもあり、受動的に調整された成分もあります。

もう二度の販売です

深セン華僑城ホールディングス（即ち「華僑城」）は1997年に資本市場に登録され、親会社の華僑城集団は国資委の主管する中央企業である。上場当初、華僑城の主な業務は観光業でした。2000年から、会社は不動産の分野に足を踏み入れて、そして次第に“旅行＋不動産”の開発のモードを形成します。

高回転の不動産業務を通じて、恩返しの期間が長い文旅プロジェクトを投資しました。華僑城の主な収益モデルです。その中で、多くのプロジェクトは二つの営業状態に属しています。土地を持って開発します。つまり、テーマパークの周辺でセットになって不動産を開発します。このモードは企業状態と資金の効果的な協同を形成することができ、土地取得のコストを低減することができ、不動産プロジェクトの発展と運営にも役立つ。

2011年、「国資渉房」の整備の波の中で、華僑城は不動産業務を許可された16社の中央企業の一つとなりました。

2015年、華僑城はモデルチェンジを開始し、「観光＋不動産」から「文化＋旅行＋都市化」及び「旅行＋インターネット＋金融」の革新的な発展モデルに転換しました。

しかし、长い间、文旅と不动产はずっと会社の主业です。「安定器」として不動産業務の粗利率が高く、営収比率も大きい。今年上半期、不動産業務の粗利率は80.57%に達し、営業収入は121億元で、7割近くを占めています。

2017年下半期から、華僑城は頻繁に資産の移動を開始した。主なやり方は、旅行プロジェクトを保留して、コードアップして、運営がよくない不動産プロジェクトを販売しますが、同時にいくつかのホットスポットエリアで不動産の地塊を取得します。

「営業調整により、華僑城は『開発者』のイメージを故意に薄めた」経済評論家の厳躍進は21世紀の経済報道に対して表しています。

不完全な統計によると、2018年に、華僑城は少なくとも18の子会社の株式と1つの資産パッケージを販売した。2019年以来、会社はすでに13のプロジェクト会社の株式を上場しました。

販売されているプロジェクトの多くは第二線都市にあり、一部は核心地にあります。今回譲渡された「蘇河湾二期」は、華僑城と華潤が2016年1月に土地を購入した「地王」で、価格は69億元で、双方がそれぞれ50%の株式を占めています。2017年末に、華僑城は二回に分けて北京豊台の「地王」を販売しました。この土地は2015年11月に獲得しました。価格は83億元です。

売却されたプロジェクトに共通する特徴は、資金規模が大きく、運営がよくないことです。今回上場した二つのプロジェクト会社を例に挙げると、9月30日現在、上海華宴の負債総額は約5.01億元で、上海華合の負債総額は約1.49億元である。

2018年年報によると、蘇河湾プロジェクトの二期の総投資額は129億元で、実際の累計投資額は79.6億元に達し、2020年12月には全部竣工することができます。販売先では、現在の調査可能なデータに基づき、プロジェクトは2017年通年で19.96億元を販売し、2018年上半期には2.17億元だけ販売しています。

一つの詳細は、今回譲渡された二つのプロジェクト会社の一つである上海華合が、昨年10月19日に北京財産取引所に上場しましたが、最終的には販売できませんでした。

短期債務が倍増する

北京のあるベテランの従業員は21世紀の経済報道に対し、在房の産業内では華僑城はこれまで「高回転」で成長していないと語っています。

「華僑城の文化旅行業務の競争力はとても強いです。不動産の競争力は比較的強くなく、土地の品質や文化旅行業の向上にもっと依存しています。同関係者によると、単独の住宅地よりも、華僑城の方が住宅と文化旅行の性質を兼ね備えた土地を操りたいという。

今回の販売については、華僑城が21世紀の経済報道に回答する中で、両業務の位置づけはあまり一致していません。

華僑城のこの資産処分には、文旅元素を不動産に植える考えが見られます。

この二年間、譲渡プロジェクトと同時に、華僑城は大量に倉庫を入れて、2019年上半期だけで16の土地プロジェクトを獲得しました。情報公開によると、華僑城が近年新たに取得した土地の中で住宅用地の比重が減少し、文旅的な性質を持つ総合地が明らかに増えています。

厳躍進氏は、華僑城の主要な構想は、資金の使用量が多く、運営がよくないプロジェクトを通じて資金を回収することで、新たな地域と業態を符号化することであると考えています。

頻繁に販売する項目は、モデルチェンジの必要以外にも、資金の圧力に関係があります。

今年上半期までに華僑城の負債総額は千億を超え、そのうち短期借入金は280億元で、昨年末より130%増えました。同期の華僑城の純負債率は106.2.2%で、年初よりも高くなりました。

華僑城の2019年中報では、下半期に「回付」を堅持することが硬い道理であり、プロジェクトの進行を加速させることを強調しました。柔軟な価格と販売戦略を制定する以外に、「難度の高い製品に対して、思い切って決定し、積極的に資産証券化、持分譲渡、資産処分などの方式を通じて、迅速に活動する」。

今回譲渡されたプロジェクトと似ています。華僑城傘下には数十億円の大体のプロジェクトがあります。厳躍進氏は、大規模なプロジェクトの前期に占める資金量が大きく、開発周期が長く、一旦不動産市場が下り期に入ると、資金繰りに不利であると考えています。

過去2年間、華僑城は売却プロジェクトの株式によって大量のキャッシュフローを獲得しました。会社の2017年度報告によると、「北京華僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城の土地所有権譲渡と南京華僑城、南昌華僑城と他の不動産会社との提携などは、会社に200億近くの現金流入をもたらした」という。2018年の年報では、華僑城は持分譲渡プロジェクトの所得を公表していないが、業界関係者の試算では、その規模は200億を下回らない。

厳格な躍進は、不動産市場のコントロールが持続するにつれて、将来華僑城は引き続きプロジェクトを販売する動きがあると考えています。資金繰りの観点から見ると、回転率の低い不動産の販売は悪くない。しかし、文化旅行プロジェクトにも前期の投資資金が大きく、リターン周期が長いという特徴があります。不動産業務の比重を過度に減らすと、資金の回転にも不利です。将来華僑城がこの方向でモデルチェンジできるかどうかは引き続き観察しなければならない。